比如樓層，戶型，朝向，面積，外立面，教育、醫(yī)療、商業(yè)、公園配套等等。 這是個(gè)好問題，上海有800多萬套二手房，不同房子價(jià)格天差地別。

　　2.板塊內(nèi)小區(qū)樓齡相近（2018-2023年為主），相互之間具有可比性；

　　海悅?cè)A庭86平單價(jià)10.3萬、51平單價(jià)14.2萬、46平單價(jià)15.4萬，在樓層類似的情況下，面積每減少10%，單價(jià)增加9%。

　　東方逸品（88平對比58平）面積每減少10%，單價(jià)增加3%，說明東方逸品的大戶型（88平）確實(shí)在戶型上有一定優(yōu)勢，功能性強(qiáng)。

　　不過也不能一概而論，剔除學(xué)區(qū)因素，古北御翠豪庭小戶型反而折價(jià)，因?yàn)槊娣e縮小得房率變低：

　　尤其是頂豪小區(qū)，古北壹號、翠湖四期五期、湯臣一品，這些上海的天花板小區(qū)，大戶型不僅不折價(jià)，反而比小戶型單價(jià)更貴。

　　但如果二梯隊(duì)豪宅超過200-250㎡戶型，再往上與一梯隊(duì)豪宅總價(jià)重合，就會折價(jià)。

　　市中心高級公寓（視地段而定）超過150㎡以上折價(jià)；普宅超過130㎡折價(jià)；老破小超過40㎡以上折價(jià)。

　　比如洋房比高層得房率高15%，單價(jià)高10%，考慮到容積率影響舒適度，僅得房率影響房價(jià)的比例確實(shí)在7.5%左右。

　　稀奇古怪的戶型折價(jià)20-30%的都有，不過考慮到戶型古怪的房子，房齡、梯戶比多半也會有影響，因此建議具體分析，不必量化。

　　商品房樓層：一樓8折（人車不分流）、一樓7-75折（人車不分流且綠化帶窄/大堂在南側(cè)）、一樓85折（人車分流，綠化帶寬）、地下室3折（無采光）5折（有采光）、二樓9折，三樓以上，根據(jù)采光和景觀分析。

　　如果差價(jià)大，那么反而是優(yōu)選較差的樓層，只要沒有其他硬傷，越是特價(jià)房越好，性價(jià)比高。

　　對于高價(jià)景觀樓層、樓王這類的產(chǎn)品，或者剛需堆里的CEO盤，如果你不是不差錢兒那種，最好不要碰。

　　至于網(wǎng)上熱炒的什么揚(yáng)灰層、槽鋼層、設(shè)備層，理都不用理。那些大多數(shù)都是從百度抄來的東西，翻成語音視頻就成了所謂的買房知識，其實(shí)博主都不知道原作者本來就是編的。

　　不考慮景觀，朝向：正南（100%不折價(jià)）、正東（85%-90%）、正西（85%）、全朝北（80%）

　　比如前灘2018-2023的房子，互相之間幾乎沒有因?yàn)榉魁g而引起差異的，

　　從產(chǎn)品來看，2016年-2024年是同類產(chǎn)品，2008年-2015年是同類產(chǎn)品，

　　2、2000-2010年和1990-2000年之間的產(chǎn)品價(jià)差不明顯。本質(zhì)是產(chǎn)品的進(jìn)化比較小。

　　3、2000年前后產(chǎn)品價(jià)格承壓：1990-2000及2000-2010年的產(chǎn)品價(jià)格水平相對較低，這2段擁有著最多的房屋數(shù)量，是開發(fā)量最大的時(shí)間段。

　　要結(jié)合產(chǎn)品綜合競爭力，包括綠化、會所、動線、車庫、甚至內(nèi)裝等，單一維度無法比較，只能說某些產(chǎn)品力特別強(qiáng)的，可能貴上5-10%。

　　二手房5塊以上、新房8塊以上，基本可以認(rèn)為無短板，低于這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，可能有5-10%的折價(jià)。

　　從前灘看差異不大，比如類似房齡的中糧（800m）單價(jià)就比地鐵更近晶耀（500m）高。

　　建議一事一議，市中心老商品房老豪宅本身車位就少，但價(jià)格依然很貴，新一點(diǎn)的次新房，車位配比差不了多少。

　　通過橫向?qū)Ρ劝鍓K內(nèi)小區(qū)，及同小區(qū)房源。我們發(fā)現(xiàn)，整個(gè)大的權(quán)重優(yōu)先級如下：

　　上海樓市產(chǎn)品太多太雜，很多時(shí)候各種要素不能單純量化，不同總價(jià)、不同地段、不同客群的人考慮的東西都不一樣。必一運(yùn)動（B·SPORT）